MIESZKANIE – TOWAR CZY DOBRO SPOŁECZNE?

dr Joanna Zuzanna Popławska

Dodane 9 miesięcy temu

– MIESZKANIE – TOWAR CZY DOBRO SPOŁECZNE?

O dylematach i wyzwaniach polityki mieszkaniowej w Polsce.

Autor: Joanna Zuzanna Popławska

W debacie publicznej w Polsce w ostatnich latach na plan pierwszy wysuwa się problem niedostępności mieszkań, ich astronomicznych cen czy nieskuteczności rządowych programów wsparcia zakupu. Coraz częściej podnoszony jest problem tzw. „patodeweloperki”, rozumianej jako budownictwo mieszkań poniżej minimalnych standardów. Z kolei środowiska deweloperów krytykują zbyt silne regulacje, biurokrację, niedostępność ziemi i ryzyka, wymagające narzucania wysokich marż. W tej rozemocjonowanej debacie umyka być może to, co najważniejsze. Przecież większość bloków mieszkalnych jest budowana na okres co najmniej 100 lat. Nie stanowią więc one jedynie sprawy dotyczącej poszczególnych jednostek czy rodzin, ale niosą dalekosiężne konsekwencje dla całego życia społecznego. Jeśli prowadzona polityka mieszkaniowa nie będzie sprzyjać spójności społecznej, to rozwój mieszkalnictwa będzie przyczyniał się do rozwarstwienia społecznego, atomizacji jednostek, a nawet gettoizacji.

Warto zacząć od ogólnego zarysu sytuacji mieszkaniowej w Polsce na tle UE. Według szacunków ówczesnego Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, statystyczny deficyt mieszkaniowy w Polsce w 2019 r. wyniósł 641 tys. mieszkań. Z kolei, z danych Eurostatu wynika, że w 2022 r. 35,8% polskiego społeczeństwa żyło w przeludnionych mieszkaniach i był to czwarty najgorszy wskaźnik w UE, przy średniej dla UE wynoszącej 16,8%, a dla państw Europy Zachodniej nawet między 6% a 11%. Nie lepiej jest z deprywacją mieszkaniową, czyli wskaźnikiem uwzględniającym obok przeludnienia także warunki techniczne poniżej minimalnych standardów, przez co rozumie się np. brak łazienek, toalet, cieknące dachy lub ściany, niedostateczny dostęp do światła. W 2019 r. 12,8% Polaków żyło w lokalach substandardowych i był to piąty od końca wynik w UE, przy średniej dla wspólnoty na poziomie 5,4%. I chociaż wskaźniki ilościowe i jakościowe opisujące stan mieszkalnictwa w Polsce z roku na rok ulegają poprawie, warto przyjrzeć się dokładniej problemom, które umykają w toku dyskusji koncentrującej się głównie na wzroście liczby i cen mieszkań.

Mieszkanie dla klasy średniej – ani prawem ani towarem

W 2023 r., wg danych GUS, liczba mieszkań oddanych w Polsce do użytku wyniosła 220,4 tys. (7,6% mniej niż przed rokiem). Co jednak nawet bardziej istotne niż sama liczba mieszkań, to fakt, że za 98,1% inwestycji odpowiadali deweloperzy oraz inwestorzy indywidualni. Jedynie niecałe 2% budownictwa to zróżnicowane formy mieszkalnictwa społecznego, w Polsce ograniczającego się w zasadzie do stygmatyzowanych lokali socjalnych dedykowanych najuboższym mieszkańcom. W 2023 r. oddano do użytku łącznie 4,3 tys. mieszkań społecznych (co ważne – o pół tysiąca więcej niż rok wcześniej).

W polityce mieszkaniowej zaskakująco mało miejsca poświęca się klasie średniej. Odwrotnie niż w Europie Zachodniej nie tworzy się możliwości najmu instytucjonalnego ze stabilnymi czynszami poniżej kwot rynkowych. A przecież według szacunków ekspertów z 2022/23 r. aż 70% społeczeństwa, a może nawet 80%, znajduje się w „luce czynszowej”, będąc zbyt biednymi na zakup własnego mieszkania, a równocześnie zbyt „zamożnymi”, aby ubiegać się o mieszkanie socjalne (dla porównania: w 2019 r. Fundacja Habitat for Humanity szacowała lukę czynszową w Polsce na 40%, co być może najlepiej ilustruje dramatycznie pogarszającą się sytuację mieszkaniową Polaków). To właśnie mieszkańcy znajdujący się w „luce czynszowej” skazani są na najem mieszkań na zasadach komercyjnych. Czy w takich niestabilnych uwarunkowaniach powinno budzić nasze zdziwienie, że Polska zmaga się potężnym kryzysem demograficznym, a społeczeństwo należy do jednych z najszybciej starzejących się i kurczących w Europie?

Apartament na pustkowiu

W dyskursie publicznym często nie docenia się roli, jaką odgrywają samorządy w polityce mieszkaniowej. Tymczasem to właśnie w rękach władz lokalnych leży planowanie przestrzenne, a więc decyzja o tym, czy nowe obszary mieszkaniowe będą rozwijane jako spójne osiedla wyposażone w infrastrukturę techniczną i społeczną, zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Alternatywą jest tzw. rozwój żywiołowy, czyli patchwork fragmentarycznej, chaotycznej zabudowy, zaspokajający potrzeby społeczne i techniczne w bardzo ograniczonym stopniu. Niestety w Polsce wciąż dominuje napędzane nieposkromionym popytem na mieszkania przeświadczenie, że planowanie przestrzenne hamuje rozwój budownictwa. Nie korzystamy z doświadczeń Europy Zachodniej, która już dawno przekonała się, że takie błędy kosztują najwięcej. Źle zaplanowana, nawet bardzo piękna przestrzeń, będzie rodzić animozje społeczne, zawiedzione oczekiwania, dyskomfort i generować wysokie koszty społeczne, ekonomiczne i środowiskowe. Cenę za te błędy będziemy ponosić wszyscy.

Za przykład niech posłuży warszawska Białołęka, w której jak w soczewce skupiają się wszystkie zaniechania planowania przestrzennego. Ten niegdyś podmiejski, rolniczy obszar w ciągu ostatnich dwóch dekad przekształcono w olbrzymią dzielnicę mieszkaniową. Pomimo lokalizacji tej dzielnicy na obrzeżach miasta, nie zadbano o rozwój sieci transportu publicznego czy podstawową infrastrukturę techniczną, taką jak wodociągi czy kanalizacja. Gdy mieszkańcy zamieszkali w pięknych i względnie dostępnych cenowo blokach, byli nieprzyjemnie zaskoczeni, gdy okazało się, że bieżąca woda w godzinach wyjścia do pracy jest dostępna tylko w mieszkaniach poniżej trzeciego piętra. Ponadto nie wybudowano szkół, przedszkoli, ośrodków zdrowia, więc do wszelkich tego typu placówek trzeba było dojeżdżać. A na końcu mieszkańcy dowiadywali się, że dojazd przepełnioną komunikacją do centrum zajmuje nawet godzinę lub więcej. Białołęka nie jest niechlubnym wyjątkiem, lecz raczej stanowi przykład typowych problemów wielu „żywiołowo” rozbudowujących się osiedli w całej Polsce. Podobne problemy towarzyszą też innym, nowo wybudowanym, często „w szczerym polu” dzielnicom w całej Polsce. Problem rozlewania się miast i konsekwencje tego procesu dla jednostek i całego społeczeństwa to jednak odrębne spędzające sen z powiek zagadnienie.

Mieszkalnictwo – prawdziwa przyczyna Brexitu?

Konkurowanie o ograniczone zasoby powoduje napięcia, a nawet konflikty społeczne. W kontekście mieszkalnictwa – do społecznej niechęci i napięć może dochodzić, gdy mieszkańcy nowo wybudowanych osiedli zaczynają konkurować ze starymi mieszkańcami np. o dostęp do niezmienionej liczby placówek medycznych, edukacyjnych, a nawet o miejsca parkingowe, przewidziane dla 2-3-krotnie mniejszej liczby osób. Niechęć między „tubylcami” i „przybyszami” może jeszcze wzrastać, jeśli grupy te dzielą widoczne różnice w statusie społecznym . Nieraz starzy mieszkańcy nie dość, że muszą się dzielić z „ludnością napływową” placówkami usługowymi, to jeszcze nie mają wstępu na wymuskane, ale zagrodzone nowe osiedla.

Jeszcze większa skala animozji może rodzić się na tle konkurencji o mieszkania między migrantami a rodzimymi mieszkańcami. W Polsce ten problem zaczyna być widoczny w kontekście wojny na Ukrainie i napływu ok. 1-2 milionów Ukraińców, którzy w zdecydowanej większości zamieszkali w metropoliach i ich okolicach. Zwiększony popyt na mieszkania był jedną z przyczyn gwałtownego wzrostu cen najmu, co wkrótce może nabrzmieć do rangi ogólnokrajowego tematu politycznego. Nie trzeba szukać daleko, żeby dostrzec takie zjawiska. Przykładowo w opinii dr. Marcina Galenta, masowa migracja do Wielkiej Brytanii połączona z niedoborem mieszkań i wysokimi cenami najmu stały się jedną z przyczyn rosnącego niezadowolenia społecznego, a finalnie – Brexitu.

Dla kontrastu warto też wspomnieć, że właściwie prowadzona polityka mieszkaniowa może pomóc małym i średnim miastom w walce z problemem wyludniania się. Dostęp do atrakcyjnych cenowo mieszkań na wynajem może być czynnikiem zachęcającym specjalistów do osiedlenia się lub młodych ludzi do pozostania w mieście rodzinnym, zwłaszcza że przetestowane w pandemii nowoczesne środki komunikacyjne w wielu branżach umożliwiają pełnoprawną pracę zdalną. Mieszkalnictwo społeczne mogłoby też być traktowane jako narzędzie stymulujące dzietność – tak ważną w obliczu niekorzystnych kierunków rozwoju demograficznego. Wszak statystyki wyraźnie wskazują, że wraz ze wzrostem liczby dzieci w rodzinie spada zdolność kredytowa, a rodziny z dziećmi to jedna z grup, którym mieszkania na rynku komercyjnym wynajmuje się wyjątkowo niechętnie.

Warto mieć świadomość, że tematyka mieszkalnictwa stanowi wciąż niezwykle istotny i w dużej mierze politycznie niezagospodarowany temat. Warto zatem, żeby wybrzmiał on w samorządowym dyskursie publicznym nie tylko w starych tonacjach licytacji na liczbę wybudowanych mieszkań, ale bardziej jako symfonia pokazująca całą złożoność problemu i nowe możliwości jego rozwiązania.